2015年房地产市场五大伪命题

李霁月

其一，有关房地产泡沫化的误解

首先我们来看看泡沫化的概念：经济学家金德尔伯格1978年曾为一本经济学辞典中的“泡沫”词条做如此界定：泡沫可以不严格地定义为，一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其中资产的使用或其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。

也就是说房地产泡沫的形成需要具备两个必要条件：一是房价连续大涨；二是投资投机性购房需求旺盛。对形成条件，第一点一般来说是没有误解的，然而第二点却有所误解，在某些特殊时点，自住性需求也可能大幅推高房价，而这类需求本质是合理需求，是难以产生泡沫的。一定要加上投资投机需求的积极、甚至狂热入市等“非理性需求”，才可能形成泡沫。

另一个误区就是开发过度，或供应过剩和高空置率就是房产泡沫，然而房价泡沫与供应过剩之间是有区别的。泡沫主要特征在于房价大涨。而供应过剩却并不意味着房价大涨，或曾大涨过，所以也就不一定存在房价泡沫。房地产泡沫的负面影响是远超供应过剩的。供应过剩只是泡沫破灭的结果之一。

其二，政策刺激楼市回暖，房价还会上涨

3月30日，央行再出手拯救，楼市时隔6年再掀高潮，2015年第一季度十大新政频出，许多专家称楼市大利好，房价一定会涨,然而这是一个伪命题，至少在二三线城市是一个伪命题，一个行业到底是否能够繁盛，关键看需求。房地产行业的需求主要来自三块，一个是刚工作不多久的年轻人即刚需，一块是改善性需求，还有一块是投资买房。这三种需求相互作用，影响整个房价走势。

首先来看刚需，之前十年，1975-1988年生的人是刚需大军，是房地产市场庞大的客户群体，需要并且愿意在城市买房的人基本都买了，这部分人短期很难再对房地产市场有什么贡献。目前的房地产购房的主力军应该是89年以后出生的年轻人。由于计划生育的持续影响，90后相对于80后人口数量锐减，光94年对比87年就减少了40%的出生人口。

再来我们看看改善性需求和投资买房：投资最看重什么?回报。从需求人口的走势来看，房地产下坡趋势很明显，意味着卖不出去，要降价，谁还会在这种氛围下买房投资?改善性需求方面，很多人是置换需求，就是说换了大房子，老房子要卖掉，等于没有增加需求。在房价下跌的趋势中，人们换房后会倾向将闲置的老房子卖掉，避免房屋贬值。而且人口下降，连租都租不出去，谁还捂空房在自己手上。所以说换房的人，不会对房地产的恢复产生大的影响。可以说，房价飞速上涨的黄金时期已经过去。

其三，贷款买房最佳买房时机已到

4月20日，央行宣布下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这是继2008年11月以来，央行首度降准达1个百分点的力度。降准，将使银行的资金流动性大大增加，银行可贷额度将随之提高。此前迟迟难以落地的“3.30”新政将受此次降准的影响而加速落地。

降息降准，二套房首付新政等利好政策频出，肉眼看得见的好处省钱滚滚而来，那么现在是买房的最佳时机吗？其实不然，反过来想，这也是卖房的好时机。我们看看李嘉诚在干什么？折价套间，疯狂变卖内地资产。我们在看看王健林在说什么？万达将在4到5年内去地产化。我们在看看现在的形式，三四线城市的房子越来越难买了。因此我们更应该借助新政的优势，把握最佳卖房时机，脱手那些没有升值潜力，或是已经开始出现价格疲软的房子以回笼资金，才是当下具有远见的投资思路。三四线城市，郊区的房子等升值空间较小的房子可趁此机会快速脱手。假若通缩真的到来，准备更多的现金储备是最佳选择。

其四，股市大涨，卖房买股是正道

在股市牛市一片大好之际，卖房买股的声音越来越响，然而股市是机遇与风险并存的市场，银监会的新政从一定程度上可以说是从一定程度上遏制了牛市的不理性疯长。但其实卖房还是买股都各有好处，主要是看个人所需。

买房有一个好处，就是可以如果房价上涨，可以享受杠杆的作用。比如一个100万的房子，你花了30万首付买下来。假如房价上涨10%，即上涨10万块的话。其实，相对于你30万的本金，你得到了33%的收益。2008年到现在，深圳很多房子涨了100%、200%，所以相对于你的本金上涨了，300%、600%。如果你现在在一线城市买房。虽然未必涨很多，但是至少可以自己住了，享受到了。如果买股，赚取的收益或许高到不用贷款买房了，在人民币贬值，房价下降的时候，让资产流动是一个好的办法，但买股有风险，也可能会跌到一毛不剩。

总之，买房的话，刚需自住人群可以考虑，投资人群一线城市可以考虑一下，二三线城市就算了。股市更适合短线炒作获利，楼市可以长线保值，如果你比较保守、追求资产的稳健增长，同时想要一个良好的睡眠，可以选择购买那些有明显人口增量的、行政级别高的城市，如直辖市、计划单列市、省会城市中心区的楼房；如果你是一个活在当下、追求刺激的人，不追求天长地久只在乎曾经拥有，而且睡眠质量本身就不错，有不错的投资知识和技巧，那可以在牛市选择买股赚钱，哪怕在熊市再亏回去也在所不惜，那就去买股好了。

其五，90后观念进步，是不买房的一代

2014年年末，社科院抛出一份研究报告直指，更看重个人价值的90后大学毕业生可能会成为“不买房一代”：一方面九零后认同传统国人将住房视 为成家、结婚、生子生活必需品的看法，另一方面他们又更希望提高生活质量，选择自在的生活，不做“房奴”，他们有可能成为不买房一代。

然而近日，一份来自上海调查机构的问卷调查结果显示：90后并不是不愿意买房，只是房价太高。在调查中，“房价太高”、“没钱”、“压力大”是频繁出现的字眼。受访者中，有超过90%以上的九零后反映房价过高，对于他们而言，房子似乎已经成为遥不可及的“奢侈品”。九零后们更多的希望通过自己的努力买房，但是，居高不下的房价，让他们难以完成买房的梦想。

调查还发现，对于买房最主要的因素，有超过5成的受访者会因为居住需求而购买房产，有四成的受访者愿意为婚房买单，这是比例最大的两个因素。有不足一成的九零后会买房产投资，学区房因素暂时不会成为他们考虑的重点。对于买房和结婚的话题，有将近四成倾向于先买房再结婚，19.6%的人倾向于先结婚再买房，可以说奉行结婚买房的九零后大有人在。丈母娘提出“没房就别想娶我女儿”的也大有人在。

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